Powierzchnia pod ścianami czyli metry których nie ma
Wyobraźcie sobie, że idziecie do projektanta wnętrz i chcecie projekt łazienki. Projektant liczy sobie za projekt od metrów powierzchni łazienki ktore zaprojektował i dolicza za metry pod ścianami, które oddzielają łazienkę od przedpokoju i pokoju. Zapłacilibyście?
To pomyślcie jeszcze raz.
Jezeli kupiliście mieszkanie projektowane po 2016 r to jest duża szansa, że zapłaciliście za powierzchnię pod ściankami … deweloperowi. Deweloper jest silniejszym graczem na rynku niż pojedynczy projektant, ma duże biuro sprzedaży, marketing i dużo osób w dziale prawnym, ktore często kończą wymianę maili z klientem ktora idzie nie po ich myśli formułą “spółka sprawę uważa za zamkniętą”.
Kupiliście mieszkanie, a właściwie lokal mieszkalny. I okazało się, ze ma mniej metrów niż za ile zapłaciliscie. Brakujące metry kwadratowe. Powierzchnia użytkowa lokalu jest w rzeczywistości niezgodna z księgą wieczystą. Co zrobić?
Sprawdzić dokumentację otrzymaną od dewelopera:
Kartę lokalu otrzymaną w biurze sprzedazy
Umowę rezerwacyjną
Umowę deweloperską
Akt Notarialny ze wszsystkimi załącznikami, szczegolnie całe czytelne strony z rzutami kondygnacji
Standard Konstrukcji i wykończenia - poszukaj opisu ścian
Instrukcję użytkowania lokalu
Fakturę z datą całkowitej wpłaty kwoty za lokal z prawami przynaleznymi ( miejsca parkingowe, komorka, box, miejsc erowerowe…) - tu znajdziesz cenę lokalu i datę od ktorej liczone są odsetki
Otrzymane dokumenty i rzuty elektroniczne
Masz 5 lat od dnia zapłaty pełnej kwoty ceny lub jezeli nastapilo to przed 2020r. od powizięcia wiedzy o tym procederze - to do ustalenia z prawnikiem co do konkretnego przypadku.
Możesz starać się o odszkodowanie jeżeli jesteś pierwszym wlascicielem lokalu ktory kupionego od dewelopera. Mozesz starac sie o oddszkodowanie nawet jezeli wprowadziliscie zmiany lokaltorskie i nawet jezeli juz sprzedales ten lokal.
Powierzchnia uzytkowa lokalu to pojecie ktore w roznym zakresie uzywane jest do : projektowania budynku na budowe ktorego deweloper dostaje pozwolenie, definiowania ceny lokalu mieszkalnego i jest wyrazona w metrach kwadratowych do dwoch miejsc po przecinku. Pojjecie to wystepuje rowniez w prawie spadkowym i podatkowym - od tej powierzchni zalezy wysokosc podatkow ktore placimy. W praktyce rowniez oplaty adminstracyjne czesto sa wyrazone w wielkosci zaleznej od powierzchni uzytkowej lokalu - Ustawa o ochronie praw lokaltorów.
Proces inwestycyjny zabudowy działki budowlanej i budowanego na niej budynku reguluje w Polsce Ustawa Prawo Budowalne z 1994r, Rozporzadzenia w sprawie szczegółowego zakresu i formu projektu buddowlanego z odpowiedniego roku i Zalącznik do niego w postaci listy wymienionych Polskich Norm.
Nie wchodząc w szczegoly - norma rozroznia powierzchnie calkowitą i netto. Moim zdaniem najlepiej wytłumaczyli to dr inż. Andrzej Pogorzelski i mgr inż. Jan Sieczkowski w artukule z 14.01.2025 Wskaźniki powierzchniowe według PN-ISO 9836 opublikowanym w Inzynier budownictwa, wersja internetowa jest ogolnodostępna.
Norma PN-ISO 9836:1997 jest tłumaczeniem normy z języka angielskiego, ktora w oryginale brzmi cały czas tak samo od 1992 roku: „5.1.5.3 Also included in the net floor area are demountable components such as partitions, pipes and ducts”.
Tłumaczenie Polskiej normy jest sukcesywnie doprcyzowane, a w wersji z 2015 PN-ISO 9836:2015 (ISO 9836:2011) brzmi „Do powierzchni netto wliczane są także powierzchnie zajęte przez elementy nadające się do demontażu, takie jak: ściany działowe typu przepierzenia, rury, kanały”.
Partition - to lekkie przepierzenie ktore mozna przestawic. Nie zakotwiczna w wylewce podlogi, sciana murowana o grubosci 8 lub 12 cm opisan w Standardzie Konstrukcji i Wykonczenia ktory jest np. zalcznikim do Umowy i nie tynkowana ściana, w ktorej poprowadzone sa instalacje : elektryczna, wentylacyjna, hydrauliczna, kanalizacyjna i na powierzchni ktorej sa zawieszone grzejniki będące czescią instalacji centralnego ogrzewania.
Gdy proejktuję biura, nie mieszkania, zdarza mi się sięgać po ścianki nadające się do łatwego demontażu i wyglądają jak na zdjęciu do tego posta. To te filcowe niebieskie i białe trójkąty które można przepiąć bez użycia narzędzi, choćc potrzebny jest specjalny stelaż.
Pozwolenie na budowę budynku uzyskuje Inwestor na podstawie dokuemntacjii przygotowanej przez projektanta (projektowana powierzchnia użytkowa podana w opisie do projektu zagospodarowania działki i architektoniczno-budowlanego) będacej załacznikiem do pozwolenia, a na etapie zawiadomienia o zakończeniu budowy i wniosku o decyzji na Pozwolenia na Uzytkowanie to kierownik budowy (w odrębnym oświadczeniu) na podstwie inwentaaryzacji powykonawczej przygotowanej przez uprawnionego geodetę oświadcza jaka jest powierzchnia budynku. Za prawidłowy pomiar powierzchni użytkowej odpowiada na etapie projektowym projektant a na etapie zawiadomienia o zakończeniu budowy kierownik budowy. Te wartosci powinny byc tożsame w granicach błędu ponieważ i projektant projektuje, a Kierownik budowy odpowiada za wybudowanie budynku zgodnie z projektem i osklada oświadczenie o tym do wniosku o wydenia decyzji o Pozwoleniu na uzytkowanie.
Czy tak jest? Drobna zmiana i po doliczeniu scian wewnątrzlokalowych czyli przecietnie ok 4,5% powierzchni mieszkania czyli np dla 50m2 mieszkania to 2,25m x 13.500zl daje ponad 30 tysięcy złotych i moze to spowodowac znaczący wzrost marz deweloperskich w danej inwestycji, zwlaszcz jezeli ma ona np ponad 750 lokali.
To inwentaryzacja powykonawcza zlecona przez kierownika budowy geodecie jest podstawą do wpisu powierzchni uzytkowej lokalu do Ewidecji gruntow i Lokali. Z Ewidencji gruntow i lokali informacja o powierzchni uzytkowej przesylana jest z urzedu do sądu Wieczystoksiegowego w cleu zalozenia księgi wieczystej.
Tyle że, lokal pozostaje taki jak zaprojektowal go projektant na początku, czyli o wielkosci bez doliczonej powierzchni pod scianami wewnątrz lokalu.
Tej powierzchni za ktorą klient zapłacił, nie ma w rzeczywistości.
Wystarczy zlecic pomiar specjaliscie uprawnionemu geodecie z rynku, upewniajac się ze nie jest to Pan wspopracujacy z deweloperem. Norma obowiazuje od 1997 roku, stosowan w praktyce jest od 2012r. Dopiero dążenie do maksymalizacji marż zaprowadziło agregatorów procesu inwestycyjnego do fantazyjnych sposobow interpretacji normy, tak by nie wydając złotówki zwiększyć marze wobec zastoju na rynku po roku 2016r. Jak wypowiedział się były prezes dewelopera, w internetowym programie Lukasza Kijka Biznes Klasa: “mamy jedne z wyższych marż w legalnym biznesie, bo nie mamy jeszcze takich marż jak ci co handluja bronią lub narkotykami..”
Jeżeli znasz kogoś kto też myśli, że nie zapłaciłby za powierzchnię pod ścianami… ale własciwie nie jest pewien, to powiedz mu że może się ze mną skontaktować i pomogę mu.
Po więcej informacji zapraszam do kontaktu bezposrednio.